건물 부지는 렌트하여 사용하는 하우스 매매 관련 질문 드립니다!
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미국 산호세 인근으로 이민 준비 중에 부지는 렌트로, 건물은 매매로 거래되는 하우스와 관련된 질문이 생겨 글 남깁니다.
1. 부지는 렌트로, 건물은 매매로 거래되는 하우스의 경우, 땅의 주인은 주로 어떤 형태가 되는 것인지요? (부동산 회사, 지방 정부 등)
2. 거주 중에 땅 주인이 부지를 매각할 경우, 주택 구매자의 권리를 보장 받을 수 있는 안전 장치가 있는지요?
3. Zillow에서 확인할 때, Property Tax, Home Insurance, HOA fee (or Land Rental fee) 등으로 구성되어 있는데, 이 외에 발생할 수 있는 비용이 있는지요?
대출은 받지 않고 매입하는 것으로 가정하고 있으며, 답변 남겨주시면 감사하겠습니다!
1. 부지는 렌트로, 건물은 매매로 거래되는 하우스의 경우, 땅의 주인은 주로 어떤 형태가 되는 것인지요? (부동산 회사, 지방 정부 등)
2. 거주 중에 땅 주인이 부지를 매각할 경우, 주택 구매자의 권리를 보장 받을 수 있는 안전 장치가 있는지요?
3. Zillow에서 확인할 때, Property Tax, Home Insurance, HOA fee (or Land Rental fee) 등으로 구성되어 있는데, 이 외에 발생할 수 있는 비용이 있는지요?
대출은 받지 않고 매입하는 것으로 가정하고 있으며, 답변 남겨주시면 감사하겠습니다!
작성일2025-02-20 22:30
ERIC님의 댓글
ERIC
전화나 텍스트 주세요 에릭 408-234-7788.
주민리얼터님의 댓글
주민리얼터
미국 산호세(San Jose) 인근으로 이민을 준비 중이시고, 부지는 렌트, 건물은 매매되는 형태의 주택에 대해 문의 주셨는데요. 이건 흔히 “leasehold” (리스홀드) 형태의 부동산 거래로, 일반적인 “fee simple” (완전 소유) 형태와는 다른 구조입니다. 질문 주신 내용을 순서대로 하나씩 자세히 설명드릴게요:
1. 부지는 렌트로, 건물은 매매로 거래되는 하우스의 경우, 땅의 주인은 주로 어떤 형태가 되는 것인지요?
이런 구조에서는 건물 위에 세워진 땅의 주인이 따로 있으며, 이 땅의 소유주가 일반적으로 다음과 같은 경우입니다:
부동산 개발 회사 (Land development companies)
장기적인 리스 계약(예: 55년, 75년 등)을 통해 주거용 부지를 빌려주고 건물 소유권은 개인에게 양도하는 구조입니다.
지방 정부 (County, City), 학교 구역, 교회, 재단 등 비영리단체
예를 들어 산호세 인근의 일부 지역에서는 교회나 정부 기관이 땅을 보유하고, 해당 부지를 임대하면서 주택은 개인이 소유합니다.
Native American Tribes
캘리포니아 내 일부 지역에서는 부족 소유의 땅에 주택이 세워지는 경우도 있습니다. 이 경우 리스 계약이 다소 복잡할 수 있습니다.
1. 부지는 렌트로, 건물은 매매로 거래되는 하우스의 경우, 땅의 주인은 주로 어떤 형태가 되는 것인지요?
이런 구조에서는 건물 위에 세워진 땅의 주인이 따로 있으며, 이 땅의 소유주가 일반적으로 다음과 같은 경우입니다:
부동산 개발 회사 (Land development companies)
장기적인 리스 계약(예: 55년, 75년 등)을 통해 주거용 부지를 빌려주고 건물 소유권은 개인에게 양도하는 구조입니다.
지방 정부 (County, City), 학교 구역, 교회, 재단 등 비영리단체
예를 들어 산호세 인근의 일부 지역에서는 교회나 정부 기관이 땅을 보유하고, 해당 부지를 임대하면서 주택은 개인이 소유합니다.
Native American Tribes
캘리포니아 내 일부 지역에서는 부족 소유의 땅에 주택이 세워지는 경우도 있습니다. 이 경우 리스 계약이 다소 복잡할 수 있습니다.
주민리얼터님의 댓글
주민리얼터
*** 중요: 리스 기간이 남아 있는 정도와 조건이 매우 중요합니다. 리스 기간이 짧거나 만료에 가까우면 부동산 가치가 급감할 수 있습니다.
2. 거주 중에 땅 주인이 부지를 매각할 경우, 주택 구매자의 권리를 보장받을 수 있는 안전 장치가 있는지요?
네, 일반적으로 다음과 같은 보호 장치가 있습니다:
리스 계약(Lease Agreement)의 법적 유효성
땅 주인이 땅을 매각하더라도, 기존에 체결된 리스 계약은 새 소유주에게 승계됩니다. 이를 "covenant running with the land" 라고 하며, 새 주인도 기존 계약을 존중해야 할 의무가 있습니다.
타이틀 보험 (Title Insurance)
건물을 매입할 때 타이틀 보험을 가입하면, 부동산 소유권에 대한 법적 분쟁이나 리스와 관련된 문제가 생겼을 때 보장받을 수 있습니다.
보호 조항 포함된 장기 리스 계약
대부분의 장기 리스는 주택 소유자 보호 조항이 포함되어 있습니다. (예: 리스 갱신 우선권, 매각 전 통지 의무 등)
*** 그러나: 리스 만료 시 재계약이 안 되면 해당 부지를 반환해야 하거나 건물 철거 의무가 생길 수 있으므로, 리스 기간과 조건을 반드시 확인해야 합니다.
3. Zillow에서 확인할 때 Property Tax, Home Insurance, HOA Fee (or Land Rental Fee) 외에 추가로 발생할 수 있는 비용이 있는지요?
네, 언급하신 세 가지 외에도 다음과 같은 비용이 발생할 수 있습니다:
>>> 추가로 고려할 수 있는 비용들:
지상권 임대료 (Ground Rent / Land Lease Fee)
이미 언급하셨듯이 땅이 임대인 경우 월 단위 또는 연 단위로 임대료를 지불해야 합니다. 이 비용은 리스 조건에 따라 다르며, 매년 인상 조정이 있을 수 있습니다.
유지보수 비용 (Maintenance, Repairs)
지붕 교체, 배관 수리, 외벽 보수 등은 전적으로 건물 소유주 책임입니다. 콘도와 달리 외부 구조도 본인 부담입니다.
세금 외 수수료 (Special Assessments)
특히 산호세처럼 도시 기반 시설을 정비하는 경우, 일시적으로 도로 공사, 하수 정비 등에 따른 특별 부과금이 나올 수 있습니다.
관리 대행 비용 (If in a managed community)
HOA 외에도 별도의 커뮤니티 매니지먼트 회사가 있다면 별도의 비용이 붙을 수 있습니다.
임대료 인상 조정 조항 (Escalation Clauses)
땅 임대료가 일정 주기마다 오르도록 계약되어 있다면, 5년 혹은 10년마다 2~3% 상승하는 구조일 수 있으므로 유의하세요.
*** 추가 팁:
리스 기간 확인: 일반적으로 30년 이하 남은 리스는 은행 대출이 어렵고, 감가상각도 큽니다.
변호사/에이전트 상담: 리스홀드 부동산은 일반 부동산보다 계약이 복잡하므로, 경험 있는 변호사나 부동산 중개인과 함께 움직이시는 게 좋아요.
현지 카운티에 문의: 땅 주인이 공공 기관인 경우, 해당 기관의 재개발 계획이 있는지도 체크해야 합니다.
2. 거주 중에 땅 주인이 부지를 매각할 경우, 주택 구매자의 권리를 보장받을 수 있는 안전 장치가 있는지요?
네, 일반적으로 다음과 같은 보호 장치가 있습니다:
리스 계약(Lease Agreement)의 법적 유효성
땅 주인이 땅을 매각하더라도, 기존에 체결된 리스 계약은 새 소유주에게 승계됩니다. 이를 "covenant running with the land" 라고 하며, 새 주인도 기존 계약을 존중해야 할 의무가 있습니다.
타이틀 보험 (Title Insurance)
건물을 매입할 때 타이틀 보험을 가입하면, 부동산 소유권에 대한 법적 분쟁이나 리스와 관련된 문제가 생겼을 때 보장받을 수 있습니다.
보호 조항 포함된 장기 리스 계약
대부분의 장기 리스는 주택 소유자 보호 조항이 포함되어 있습니다. (예: 리스 갱신 우선권, 매각 전 통지 의무 등)
*** 그러나: 리스 만료 시 재계약이 안 되면 해당 부지를 반환해야 하거나 건물 철거 의무가 생길 수 있으므로, 리스 기간과 조건을 반드시 확인해야 합니다.
3. Zillow에서 확인할 때 Property Tax, Home Insurance, HOA Fee (or Land Rental Fee) 외에 추가로 발생할 수 있는 비용이 있는지요?
네, 언급하신 세 가지 외에도 다음과 같은 비용이 발생할 수 있습니다:
>>> 추가로 고려할 수 있는 비용들:
지상권 임대료 (Ground Rent / Land Lease Fee)
이미 언급하셨듯이 땅이 임대인 경우 월 단위 또는 연 단위로 임대료를 지불해야 합니다. 이 비용은 리스 조건에 따라 다르며, 매년 인상 조정이 있을 수 있습니다.
유지보수 비용 (Maintenance, Repairs)
지붕 교체, 배관 수리, 외벽 보수 등은 전적으로 건물 소유주 책임입니다. 콘도와 달리 외부 구조도 본인 부담입니다.
세금 외 수수료 (Special Assessments)
특히 산호세처럼 도시 기반 시설을 정비하는 경우, 일시적으로 도로 공사, 하수 정비 등에 따른 특별 부과금이 나올 수 있습니다.
관리 대행 비용 (If in a managed community)
HOA 외에도 별도의 커뮤니티 매니지먼트 회사가 있다면 별도의 비용이 붙을 수 있습니다.
임대료 인상 조정 조항 (Escalation Clauses)
땅 임대료가 일정 주기마다 오르도록 계약되어 있다면, 5년 혹은 10년마다 2~3% 상승하는 구조일 수 있으므로 유의하세요.
*** 추가 팁:
리스 기간 확인: 일반적으로 30년 이하 남은 리스는 은행 대출이 어렵고, 감가상각도 큽니다.
변호사/에이전트 상담: 리스홀드 부동산은 일반 부동산보다 계약이 복잡하므로, 경험 있는 변호사나 부동산 중개인과 함께 움직이시는 게 좋아요.
현지 카운티에 문의: 땅 주인이 공공 기관인 경우, 해당 기관의 재개발 계획이 있는지도 체크해야 합니다.
